법원을 속인 전세사기 ‘등기부 허위말소’ 수법과 예방법

 

최근, 일부 집주인들이 대출을 갚지 않고도 법원을 통해 근저당을 말소하는 편법을 악용하는 전세사기 수법이 주목받고 있습니다.

 

이 수법은 법원의 디지털화된 심사 시스템을 악용해, 세입자들이 등기부등본만 믿고 계약을 체결하게 만들며, 결국 보증금을 돌려받지 못하는 큰 피해를 입히는 위험이 큽니다.

 

세입자들이 등기부등본을 확인만 하고 계약을 체결할 경우, 쉽게 사기의 덫에 걸릴 수 있습니다.

 

2025년부터 강화된 제도와 디지털 시스템을 통해 보완되고 있는 법적 절차들 속에서도, 세입자가 경고 없이 넘어갈 수 있는 허점들이 존재합니다.

 

이러한 수법을 잘 이해하고 예방하는 것이 안전한 전세 계약을 위한 첫걸음입니다.

 

이 글에서는 허위 근저당 말소 수법의 실제 사례와 그 과정, 그리고 세입자들이 취할 수 있는 철저한 예방 방법을 자세히 다룹니다.

 

등기부등본만 믿고 서두르지 않도록 주의 깊게 살펴보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

목차

• 허위 근저당 말소를 이용한 전세사기 수법
• 피해 예방을 위한 철저한 확인 방법
•  이미 사기를 당했을 경우 대처 방법
• 결론: “등기부등본만 믿지 말고, 반드시 추가 확인하라!”

 

 

 

 

 

 

1. 허위 근저당 말소를 이용한 전세사기 수법

1) 사기 수법의 과정

• 건물주(집주인)가 은행에서 대출을 받음 (근저당권 설정).
  
  
• 대출금을 갚지 않고 법원에 근저당 말소 신청.
  
  
• 위조된 변제 확인서를 제출하거나, 법원의 심사 과정에서 허점을 이용하는 방식.
  
  
• 법원의 디지털 심사 시스템을 통해 근저당 말소가 이루어지며, 서류가 전자적으로 처리되어 세입자가 직접 확인하기 어려운 경우가 발생할 수 있음.
  
  
• 법원이 근저당을 말소 처리하여 등기부등본상 깨끗한 상태로 변경됨.
  
  
• 이전 근저당이 사라진 등기부등본을 보여주며 세입자를 모집.
  
  
• 세입자는 등기부등본이 깨끗하다고 믿고 전세 계약을 체결.
  
  
• 집주인은 전세금을 받은 후 잠적하거나 추가 대출을 실행.
  
  
• 결국, 세입자는 보증금을 돌려받지 못하고 경매로 손실을 입음.

 

허위 근저당 말소 수법은 전세사기의 한 형태에 불과하며, 전세사기의 다양한 수법들이 존재합니다.

 

이에 대한 구체적인 사례와 다른 유형을 알고 싶다면, [전세 사기 수법 1탄]과 [전세사기 수법 2탄]에서 더 자세히 다루고 있으니 참고해 보세요.

 

 

2) 이 수법이 위험한 이유

- 등기부등본만 보면 사기를 당한 사실을 알아채기 어려움.

• 법원이 근저당을 말소해 줬기 때문에 겉보기엔 깨끗한 집으로 보임.
  
  
• 디지털화된 서류 처리 시스템으로 인해, 세입자가 직접 대출 상환 여부를 확인하는 것이 어려운 상황이 생길 수 있음.

- 집주인이 받은 대출이 실제로 상환되지 않았다면, 세입자는 보호받기 어려움.

- 전자화된 시스템을 통해 서류가 처리되므로 서류의 위조나 불완전한 심사 과정을 세입자가 알기 어려움.

 

 

 

2. 피해 예방을 위한 철저한 확인 방법

1) 등기부등본 확인 시 '말소사항'까지 꼼꼼히 체크

• 등기부등본에서 "갑구(소유권 변동)"와 "을구(근저당 등 담보권)" 모두 확인.
  
  
• 최근에 근저당이 말소된 기록이 있는 경우, 반드시 추가 확인 필요!
  
  
• 근저당 설정 후 바로 말소되었다면 사기 가능성이 높음.
  
  
• 2025년부터는 등기부등본 전자화가 활성화되어, 직접 확인이 어려울 수 있으므로, 전문가 상담을 받는 것이 중요함.

 

2) 근저당권자(은행)에 직접 확인하는 방법

- 은행에서는 개인정보 보호로 인해 대출 상환 여부를 직접 알려주지 않을 수 있음.

- 이 경우, 집주인에게 '대출 상환 확인서' 또는 '변제 영수증'을 요구하는 것이 필요.

• 예시 대화법
   "전세 계약을 앞두고 보증보험 가입 가능 여부를 확인하려 하는데, 대출 상환 증빙이 필요하다고 들었습니다. 확인서를 제공해 주실 수 있나요?"

- 직접 확인이 어려운 경우, 전문가(변호사, 공인중개사)를 통한 확인이 안전.

- 디지털 시스템을 통한 서류 검토가 가능하므로, 세입자도 해당 절차를 전문가와 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

3) 전세보증보험 가입 가능 여부 미리 확인

• 전세 계약 전 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 보증보험 가입 가능 여부 체크.
  
  
• 가입이 거절되는 경우, 집에 문제(근저당, 다중 임대 등)가 있을 가능성이 높음.
  
  
• 보증보험 가입이 거절된다면 해당 집은 피하는 것이 안전.

 

4) ‘전입신고 + 확정일자’보다 강력한 ‘전세권 설정등기’ 활용

일반적으로 ‘전입신고+확정일자’만 받지만, 2025년부터는 전세권 설정등기를 하면 법적 보호가 더 강력해짐.

• 전세권 설정등기를 하면, 법원에서 전세권을 보호하는 효력이 강화되므로 사기 피해 예방에 효과적입니다.
  
  
• 다만, 집주인이 이를 거부할 가능성이 있음 → 거부한다면 의심해 볼 필요 있음.
  
  

 

 

3. 이미 사기를 당했을 경우 대처 방법

❗ (1) 즉시 법률 상담 및 법적 대응 준비

- 부동산 전문 변호사 또는 대한법률구조공단을 통해 상담.

- "사기죄"로 형사 고소 가능하며, 민사 소송(손해배상)도 진행해야 함.

- 허위 근저당 말소 무효 소송 가능 여부도 검토 필요.

• 법적 근거: 근저당 말소에 대한 무효 소송은 민법 제171조(부동산 등기와 관련된 처분의 효력)와 관련이 있습니다.
  
  허위 서류 제출이 확인되면, 그 근저당 말소는 법적 효력을 잃을 수 있음을 주장할 수 있습니다.

 

❗ (2) 집주인의 재산 가압류 신청

• 집주인이 전세금을 빼돌리기 전에 가압류를 신청하여 재산 동결.
  
  
• 가압류 신청을 늦게 하면 집주인이 돈을 인출하거나 다른 사람에게 넘길 위험이 있음.

 

❗ (3) 전세보증보험을 가입한 경우 즉시 청구

• 보증보험에 가입되어 있다면, 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있음.
  
  
• 다만, 허위 근저당 말소 사기 같은 경우 보증보험 가입 자체가 어려울 가능성이 있음.

 

 

 

4. 결론: “등기부등본만 믿지 말고, 반드시 추가 확인하라!”

• 등기부등본만 깨끗하다고 해서 안심하면 안 됩니다.
  
  최근 근저당 말소가 디지털화되었기 때문에 추가 확인이 필요합니다.
  
  전문가 상담을 받거나 은행 대출 상환 증빙을 요구하는 등의 방법을 통해 철저히 확인해야 합니다.
  
  
• 법원의 디지털 심사 시스템으로 인해, 서류의 위조나 허점이 발생할 가능성이 존재하므로, 세입자가 직접 확인하는 것보다 전문가의 검토가 필수적입니다.

💡 안전한 전세 계약을 위해 절대 서두르지 말고, 모든 서류와 정보를 꼼꼼히 확인하세요!