🏠2025년 전세 계약 필수! 임대인 세금 체납, 동의 없이 확인하는 법 (내 보증금 지키기)

 

2025년, 전세 시장의 불안감은 여전히 높습니다.

 

🚨깡통전세와 전세 사기 소식이 끊이지 않으며 많은 임차인들이 소중한 전세 보증금을 지키기 위해 걱정이 많으실 텐데요.

 

국토교통부는 이러한 위험을 선제적으로 예방하고 임차인의 권리를 더욱 두텁게 보호하기 위해 다양한 제도를 확대 시행하고 있습니다.

 

이제는 전세 계약을 체결하기 전에 임대인의 주요 정보를 사전에 확인하고, 만약의 사태에 대비해 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 실질적인 길이 열리고 있습니다. 💡

 

이 글에서는 2025년 5월 이후 보도된 최신 뉴스 기사를 바탕으로, 2025년 전세 계약 시 반드시 알아야 할 임대인 정보 확인 방법과 보증금 보호 전략들을 자세히 알려드립니다.

 

더 이상 불안해하지 마세요!

 

이 가이드가 여러분의 안전한 전세 계약을 위한 든든한 길잡이가 되어 드릴 겁니다. 🧭

 

 

목차

• 💸 전세 보증금, 왜 임대인 세금 체납 확인이 필수일까요?
• 👀 2025년, 임대인 동의 없이 세금 체납 확인하는 핵심 방법은?
• 🔒 세금 체납 확인 후, 보증금을 지키기 위한 추가적인 조치들
• ☑️ 전세 계약 전, 이것만은 꼭 확인하세요! (체크리스트)
• 📘 마무리 글
• ✨ 함께 보면 좋은 글

💸 왜 임대인 정보 확인이 필수일까요?

전세 보증금은 한 개인의 소중한 자산이자, 미래를 위한 중요한 투자입니다.

 

하지만 이 보증금은 임대인의 재산 상태에 따라 언제든 위험에 처할 수 있죠.

 

🚨 만약 임대인이 세금을 체납했거나, 소유한 주택에 이미 과도한 빚이 있다면, 여러분의 전세 보증금은 언제든 위험에 노출될 수 있어요. 📉

 

가장 큰 문제는, 만약 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우입니다.

 

이때 임대인의 세금 채권은 전세 보증금 반환 채권보다 우선 변제될 수 있다는 점을 반드시 기억해야 해요.

 

즉, 국가가 임대인으로부터 세금을 먼저 가져가게 되면, 임차인인 여러분은 보증금을 온전히 돌려받지 못하거나, 심지어 한 푼도 받지 못할 수도 있다는 뜻입니다. 😱

 

이는 단순히 보증금의 일부를 잃는 것을 넘어, 여러분의 삶의 터전과 미래 계획에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

이러한 전세 사기 피해를 막고 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키기 위해서는, 전세 계약을 맺기 전에 임대인의 신뢰도와 주택의 권리 관계를 꼼꼼하게 확인하는 것이 무엇보다 중요해졌습니다.

 

이제는 임대인 정보 확인이 선택이 아닌 필수가 되었답니다. 🔒

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

👀 2025년, 계약 전 임대인 정보 조회 핵심은? 

2025년, 정부는 임차인의 정보 접근권을 획기적으로 강화하는 제도들을 본격적으로 시행하고 있습니다. 🚀

 

1.  임대인 정보 조회 제도의 확대 시행 (2025년 5월 27일부터)

가장 주목할 만한 변화는 바로 '임대인 정보조회 제도'의 확대 시행입니다.

 

이는 전세 사기를 선제적으로 막기 위한 정부의 강력한 의지가 반영된 결과로 평가받고 있습니다.

• ✨ 핵심 변화
  
  기존에는 전세 계약을 체결하고 입주한 후에야 임대인의 미납 세금이나 보증 사고 이력 등을 확인할 수 있었지만, 2025년 5월 27일부터는 예비 임차인도 계약을 체결하기 전부터 임대인의 정보를 조회할 수 있게 되었습니다.
  
  이는 임차인이 전세 계약을 결정하기 전에 임대인의 신뢰도를 더욱 정확히 파악할 수 있게 하여, 잠재적 위험을 미리 회피할 수 있도록 돕습니다. 
  
  
• 🔍 무엇을 확인할 수 있나요?
  • 임대인의 다주택자 여부
    
    임대인이 여러 채의 주택을 소유하고 있는지 여부를 알 수 있어, 무자본 갭투자 등에 따른 위험을 가늠할 수 있습니다.
    
    특히 많은 주택을 소유한 임대인 중에는 부실한 관리를 하는 경우도 있어 주의가 필요합니다.
    
    
  • 전세금반환보증 가입 여부
    
    해당 주택이 전세금반환보증에 가입되어 있는지 확인할 수 있습니다.
    
    이는 전세 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 중요한 지표입니다.
    
    
  • 최근 3년간 보증 사고 이력
    
    임대인이 최근 3년 동안 전세 보증금을 돌려주지 못해 보증 사고를 낸 이력이 있는지 확인할 수 있어, 악성 임대인을 피할 수 있는 결정적인 정보가 됩니다.
    
    이러한 이력은 전세 사기를 당할 가능성을 크게 줄여줍니다.
• 📲 조회 방법
  • 현재는 공인중개사를 통해 조회 신청하거나, 주택도시보증공사(HUG) 지사에 직접 방문하여 신청할 수 있습니다.
    
    
  • 2025년 6월 23일부터는 '안심전세앱'을 통해 비대면으로도 간편하게 조회 신청이 가능해집니다.
    
    언제 어디서든 손쉽게 정보를 확인할 수 있게 되어 임차인의 편의성이 대폭 증대됩니다.
• ⚠️ 주의할 점
  
  정보 조회는 신청인당 월 3회로 제한되며, 임대인에게 정보 제공 사실이 문자 메시지로 통보될 수 있습니다.
  
  이는 임대인의 개인 정보 보호를 위한 조치이므로, 임차인은 이 점을 미리 인지하고 신중하게 열람을 진행해야 합니다.

2. 임대인 미납 국세 및 지방세 열람 제도 (2025년 현재 유효)

임대인의 세금 체납 여부는 전세 보증금 회수 순위와 직결되므로 반드시 확인해야 합니다.

 

정부는 전세사기 예방을 위해 2023년 및 2024년 법 개정을 통해 2025년 현재 임차인의 정보 접근권이 크게 확대되었습니다.

 

이는 임차인이 계약 전 또는 계약 후 상황에 따라 임대인의 동의 없이도 체납된 세금 정보를 확인할 수 있도록 하여, 세금 체납으로 인한 보증금 피해를 최소화하려는 목적을 가집니다.

• 국세 체납액 확인
  • 계약 후 (2023년 4월 3일부터)
    
    전세 계약을 체결하고 확정일자를 받은 이후에는 임대인의 동의 없이도 미납된 국세를 열람할 수 있습니다.
    
    이는 임차인의 우선변제권을 보호하기 위한 중요한 조치입니다. 
    
    
  • 계약 전
    
    전세 계약 전에는 임대인의 동의를 받아야 미납 국세 등을 열람할 수 있습니다.
    
    
  • 열람 사실은 임대인에게 통보됩니다.
• 지방세 체납액 확인
  • 2023년 4월부터 임차보증금 1천만 원을 초과하는 임차인의 경우, 임대인의 동의 없이도 미납 지방세를 열람할 수 있습니다.
    
    이는 국세와 마찬가지로 지방세 체납으로 인한 보증금 피해를 방지하기 위함입니다.
    
    
  • 열람 사실은 임대인에게 통보됩니다.
• 어디서 확인하나요?
  
  미납 국세는 세무서에서, 미납 지방세는 지방자치단체 세무 부서에서 신청하여 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

🔒 전세 보증금을 지키기 위한 추가적인 조치들

새로운 제도와 함께 기본적인 안전 장치도 잊지 마세요!

 

🛡️ 2025년 안전한 전세 계약을 위해 다음 사항들을 반드시 지켜야 합니다.

 

1. 전세 보증금 반환 보증 보험 가입은 필수!

전세 사기 피해 구제를 위한 '전세사기 특별법'은 2025년 5월 31일까지 최초로 전세 계약을 체결한 세입자로 적용 대상이 한정됩니다.

 

하지만 특별법 적용 여부와 관계없이 전세 보증금 반환 보증 보험은 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

 

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 운영하는 보증 상품에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증 기관에서 대신 보증금을 지급해줍니다.

 

소정의 보증료가 발생하지만, 소중한 전세 보증금을 지키는 데는 필수적인 투자입니다.

 

보증 보험 가입을 통해 예측 불가능한 위험에 대비하고 마음 편한 전세 생활을 누리세요.

 

2. 확정일자와 전입신고는 기본 중의 기본!

전세 계약 후에는 망설이지 말고 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

 

이는 임차인이 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본적인 절차이자, 전세 보증금을 지키는 핵심입니다.

• 대항력
  
  전입신고와 주택의 점유를 통해 얻게 되는 권리로,
  
  집주인이 바뀌어도 임차인이 전세 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있는 권리를 말합니다.
  
  
• 우선변제권
  
  확정일자를 통해 얻는 권리로, 집이 경매나 공매로 넘어갈 때,
  
  다른 채권자보다 먼저 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
  
  이 두 가지 권리를 확보해야 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 안전장치가 마련됩니다.

3. 등기부등본, 건축물대장 꼼꼼히 확인하기

전세 계약 전에는 반드시 해당 주택의 권리 관계와 건축물 정보를 확인해야 합니다.

 

이는 임차인이 주택에 대한 법적, 물리적 상태를 파악하여 불확실성을 제거하는 중요한 단계입니다.

• 등기부등본 확인
  
  소유주가 임대인과 일치하는지, 해당 주택에 근저당권, 전세권 등 다른 선순위 채권이 설정되어 있는지 꼼꼼히 확인하세요.
  
  근저당이 과도하게 설정되어 있다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
  
  복잡하거나 이해하기 어려운 부분이 있다면 법률 전문가나 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 
  
  
• 건축물대장 확인
  
  불법 건축물 여부, 주택의 실제 현황과 일치하는지 확인하여 추후 발생할 수 있는 문제(예: 이행강제금 부과, 건물 철거 명령)를 미리 파악하세요.
  
  불법 건축물은 전세 보증금 반환에 어려움을 줄 수 있습니다.

☑️ 2025년 전세 계약 전, 이것만은 꼭 확인하세요! (체크리스트)

안전한 전세 계약을 위한 최종 점검 리스트입니다! 📝

 

이 체크리스트는 2025년의 변화된 제도들을 포함하여 임차인이 스스로를 보호할 수 있도록 돕습니다.

1. 💲 주변 시세 확인
   
    깡통전세를 피하기 위해 전세 가격이 주변 매매 시세의 80%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 안전합니다.
   
   과도하게 저렴하거나 비싼 전세 매물은 의심해봐야 합니다. 
   
   
2. 🏠 등기부등본 확인
   
   집주인이 실제 소유주인지, 근저당 설정 여부, 전세권 설정 여부 등 선순위 권리 관계를 확인합니다.
   
   등기부등본은 계약 당일에도 다시 한번 확인하여 변동 사항이 없는지 체크하는 것이 좋습니다.
   
   
3. 🏗️ 건축물대장 확인
   
    불법 건축물 여부를 확인합니다.
   
   
4. 👤 임대인 신분 확인
   
   임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유주가 일치하는지 반드시 확인합니다.
   
   대리인이 계약을 진행할 경우, 위임장과 인감증명서를 철저히 확인하고 임대인 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인하는 것이 좋습니다.
   
   
5. 👨‍👩‍👧‍👦 선순위 보증금 및 전입세대 열람
   • 특히 다가구 주택의 경우,
     
     해당 건물에 이미 살고 있는 다른 세입자들의 전입세대 열람 내역, 확정일자 부여 현황,
     
     선순위 임대차 보증금 확인서를 반드시 검토하여 보증금의 총액이 건물 시세 대비 과도하지 않은지 확인해야 합니다.
     
     이는 내가 계약하려는 보증금이 후순위로 밀릴 위험을 파소하는 데 매우 중요합니다. 
     
     
   • 전입세대확인서 열람
     
     정부24에서 '전입세대확인서 열람(발급)' 서비스를 통해 신청이 가능합니다.
     
     이는 2025년에도 유효한 서비스이며,
     
     계약하려는 주소지에 다른 세대가 전입되어 있는지 확인할 수 있어 위장 임차인 등의 전세 사기 수법을 예방하는 데 도움이 됩니다.
6. 🛡️ 전세 보증 보험 가입 가능 여부 확인
   
   전세 계약 전에 해당 주택이 전세 보증 보험 가입 조건에 맞는지,
   
   주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, SGI서울보증 등의 홈페이지에서 미리 확인하는 것이 좋습니다.
   
   보증 보험 가입이 불가한 주택이라면 전세 사기 위험이 높을 수 있으니 신중하게 접근해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

📘 마무리 글

2025년, 전세 계약은 과거 어느 때보다 신중함과 정확한 정보 확인이 필수입니다.🔍

 

이제 여러분은 단순히 마음에 드는 집을 찾는 것을 넘어, 임대인의 신뢰도와 주택의 안전성을 스스로 검증할 수 있는 강력한 도구들을 갖게 되었습니다.

 

새롭게 확대 시행되는 임대인 정보 조회 제도와 미납 세금 열람 제도를 적극적으로 활용하여, 잠재적인 위험을 사전에 파악하고 대비하는 것이 중요해요. 🛡️

 

또한, 전세 보증금 반환 보증 보험 가입은 이제 선택이 아닌 필수가 되어야 합니다.

 

이 외에도 확정일자와 전입신고를 통한 대항력 및 우선변제권 확보, 등기부등본과 건축물대장의 꼼꼼한 확인 등 기본적인 안전장치들을 절대 소홀히 해서는 안 됩니다.

 

이 모든 노력들이 여러분의 소중한 전세 보증금을 지키는 가장 확실하고 현명한 방법이에요.

 

이 가이드가 복잡하고 불안한 전세 시장 속에서 여러분의 안전하고 현명한 전세 계약에 든든한 길잡이가 되어 드릴 겁니다. 🤝

 

모든 정보를 확인했음에도 여전히 궁금하거나 불확실한 점이 있다면, 주저하지 말고 법률 전문가나 공인중개사 등 전문가의 도움을 받아 안전하게 계약을 마무리하세요!

 

여러분의 현명한 선택을 응원합니다. ✨

 

 

✨ 함께 보면 좋은 글

• 📄 전세보증보험 총정리｜전세사기 막는 가입 조건·절차·전세금 반환 꿀팁까지!
• ✍️ 전세 보증금, 어떻게 지켜야 할까? 확정일자와 전세권 설정의 모든 것 (2025년 최신 정보 반영)
• 🔑 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 특약 사항 (2025년 최신 가이드)

 

 

📌 관련 자료 및 출처

• 주택도시보증공사 (HUG)
• 한국주택금융공사 (HF)
• 부동산등기법
• 주택임대차보호법